Hoe voorkomt u een 'duur' in plaats van een 'duurzaam' pand?
Hoe voorkomt u een 'duur' in plaats van een 'duurzaam' pand?
In de haast om nieuwe zorglocaties te realiseren, tekenen zorgorganisaties en projectontwikkelaars vaak contracten voor panden die nog nauwelijks op de tekentafel liggen. Om de samenwerking tussen de ontwikkelaar en de zorgexploitant te beklinken, wordt vaak in een vroeg stadium al een volwaardige huurovereenkomst gesloten. Voor de zorgexploitant verdient het evenwel aanbeveling om daarin terughoudend te zijn en zich nog niet te binden zo lang niet gewaarborgd is dat het gebouw aan al haar eisen voldoet. Niet alleen dient zekerheid te bestaan over de toekomstige plek, maar ook over de exploitatielasten.
Het 'Triple Net' fenomeen: Zorgeloos voor de belegger, zorgelijk voor u?
Tegenwoordig is ruim 75% van de nieuwe huurcontracten in de zorgsector een zogenaamde 'triple net' (NNN) overeenkomst. Voor een belegger is dit ideaal. Zij ontvangen een netto huur en hebben geen omkijken naar het pand.
Voor u als zorgexploitant betekent dit echter dat u verantwoordelijk bent voor alles. Niet alleen de huur en belastingen, maar ook het dagelijks én het groot onderhoud. In deze constructie is er geen "juridische basis" om hoge onderhoudskosten op de verhuurder te verhalen. U draait volledig op voor de gevolgen van de keuzes die tijdens de bouw zijn gemaakt. Dat hoeft niet erg te zijn, als op voorhand maar duidelijke randvoorwaarden worden geformuleerd aan de hand waarvan door de zorgexploitant de financiële lasten die zijn verbonden aan een triple net huurovereenkomst, kunnen worden ingeschat. Een projectontwikkelaar kiest vaak voor een bouwteamovereenkomst in plaats van een traditionele aannemingsovereenkomst vanwege de verschuiving van "controleren" naar "samenwerken". Het bouwteam biedt daarvoor zowel kansen als bedreigingen. In een traditionele aannemingsovereenkomst ligt het ontwerp vaak al vast en gaat de aannemer pas rekenen als alles is uitgetekend. Dit heeft voor de exploitant als groot voordeel dat hij weet wat hij gaat huren. Bij een bouwteam moeten de eisen van de exploitant nog worden uitgewerkt in het ontwerp en is het product waarvoor de exploitant al een huurovereenkomst heeft gesloten, nog niet 'af'. Daarmee kan een bouwteam op gespannen voet komen te staan met het belang van de huurder met een “Triple Net” overeenkomst.
De kansen en bedreigingen van het bouwteam
Een bouwteam kan worden gebruikt om het Programma van Eisen van de zorgexploitant (PvE) verder uit te werken tot een ontwerp. Het kan voordelen bieden om de aannemer al in de ontwerpfase te betrekken om mee te denken. Behalve voordelen, kan het ook een conflict van belangen opleveren.
Als een ontwikkelaar de aannemer de "vrije hand" geeft binnen een taakstellend budget, zal de aannemer belang hebben om te zoeken naar kostenbesparingen. Dit kan leiden tot:
- Goedkopere installaties die meer stroom verbruiken en minder gebruiksvriendelijk zijn.
- Onderhoudsgevoelige materialen die sneller vervangen moeten worden.
- Minder comfort voor bewoners en personeel.
De ontwikkelaar bespaart op de bouwkosten en de belegger op de koopsom, maar -met deze voorbeelden- worden de voordelen afgewenteld op de zorgorganisatie door hogere onderhoudskosten. Denk aan een hogere energierekening en een binnenklimaat waarbij onvoldoende is gekeken vanuit de doelgroep.
Tips voor zorgorganisaties
Als huurder heeft u het recht om een ontwerp af te keuren als uw belangen geschaad worden, maar dan moet u die belangen wel vooraf zwart-op-wit hebben gezet. Alleen een PvE is daarvoor niet genoeg. Hieronder volgen enkele tips uit de praktijk.
- Garanties op prestaties: Eis dat er garanties worden afgegeven op de energieprestatie (BENG) en de onderhoudscyclus van kritieke installaties.
- Geen keuzes zonder u: Leg vast dat belangrijke technische keuzes in de engineeringfase altijd uw schriftelijke goedkeuring behoeven. Voor aanvang van de bouw moet een helder en definitief dossier worden aangelegd van alle technische en bouwkundige keuzes. Afwijking hiervan behoeft goedkeuring van de huurder en alle betrokken adviseurs.
- Harde oplevercriteria en termijnen: Het pand moet volledig voldoen aan de overeengekomen specificaties. Afwijkingen door de aannemer zijn niet acceptabel zonder uw toestemming. Eventuele gebreken dienen voor oplevering te zijn hersteld. De herstelwerkzaamheden van naderhand door de ontwikkelaar/aannemer te verrichten zichtbaar geworden defecten moeten worden uitgevoerd op eerste aanzegging.
- Verplichte 'Commissioning': Eis een volledige controle van alle installaties (W, E, zorgspecifiek) vóór oplevering. Werken ze echt zoals beloofd?
- Geen test, geen huur: Neem op dat u niet verplicht bent het pand te accepteren als testrapporten of certificaten (zoals voor legionellapreventie of brandveiligheid) ontbreken.
Conclusie
Als zorgexploitant moet u 100% weten wat er “klaar is als het klaar is”. Gebreken die voortvloeien uit het niet voldoen aan de technische afspraken moeten altijd de verantwoordelijkheid van de verhuurder blijven, ook in een triple net contract. Alleen met waterdichte technische afspraken voorkomt u dat uw zorgbudget opgaat aan een gebrekkig gebouw, zodat u zich kunt richten op wat echt belangrijk is: het verlenen van goede zorg.
Dit artikel is mede gebaseerd op de juridische casus rondom het vonnis van de Rechtbank Amsterdam (7 december 2023) inzake locatie Oorgat te Edam
Remco Vissink: Advocaat vastgoedrecht en gespecialiseerd in het begeleiden van zorginstellingen en projectontwikkelaars bij complexe vastgoedtransacties en het procederen over huur- en bouwgeschillen.
Michiel Cohen: Architect en expert in het ontwerpen van vastgoed waarbij de balans tussen esthetiek, functionaliteit en duurzame exploitatie centraal staat
Gérard Thaens: Ondernemer (voormalig zorgbestuurder) en expert in de ontwikkeling en exploitatie van zorggerelateerd vastgoed. Met zijn onderneming richt hij zich op strategisch advies en investeringen binnen de vastgoed- en zorgsector.
Alle columns bekijken