Vastgoedfondsen winnen aan belang op de Nederlandse zorgvastgoedmarkt
De Nederlandse zorgvastgoedmarkt kent een opvallende verschuiving: naast traditionele institutionele beleggers zoals pensioenfondsen en verzekeraars, spelen vastgoedfondsen – waaronder gesloten en particuliere fondsen – een steeds grotere rol. Deze fondsen, die vaak kapitaal bundelen van meerdere beleggers (zowel institutioneel als particulier), investeren actief in zorgvastgoed. Wat is hun aandeel, wat drijft deze groei, en wat betekent dit voor de toekomst van de sector?
Het groeiende aandeel van vastgoedfondsen
Uit recente marktanalyses blijkt dat vastgoedfondsen hun investeringen in zorgvastgoed flink opschalen. In 2025 waren de fondsen volgens Capital Value gezamenlijk goed voor een transactievolume van circa €159 miljoen, een toename van 21% ten opzichte van 2024. Dit onderstreept hun groeiende belang op de markt.
Hoewel institutionele beleggers (zoals pensioenfondsen) nog steeds de grootste kopersgroep vormen (circa 40% van het totale volume in 2025), zijn vastgoedfondsen een snelle groeier en nemen zij een steeds groter deel van de markt voor hun rekening.
Verschillende factoren verklaren de toenemende interesse van vastgoedfondsen in zorgvastgoed:
Demografische druk en structurele vraag
De vergrijzing in Nederland zorgt voor een structurele groei in de vraag naar zorggeschikte woningen en zorgfaciliteiten. Volgens diverse onderzoeken groeit het aantal 65+-huishoudens tussen 2026 en 2040 met bijna 900.000, waarbij een groot deel van de netto uitbreiding van de woningvoorraad uit seniorenwoningen zal moeten bestaan. Deze langetermijnvraag maakt zorgvastgoed aantrekkelijk voor fondsen die zoeken naar stabiele en voorspelbare inkomenstromen.
Toegankelijkheid en spreiding van risico’s
Vastgoedfondsen bieden beleggers – zowel institutionele als particuliere – de mogelijkheid om gespreid te investeren in zorgvastgoed, zonder dat zij zelf direct vastgoed hoeven te kopen of beheren. Dit verlaagt de drempel en maakt de sector toegankelijk voor een breder scala aan beleggers. Fondsen kunnen bijvoorbeeld investeren in portfolios van zorgwoningen, verpleeghuizen of woonzorgcentra, wat het risico spreidt.
Aantrekkelijk rendement en impact
Zorgvastgoed biedt stabiele huurinkomsten en een aantrekkelijk risico-rendementsprofiel, met name in vergelijking met andere vastgoedcategorieën zoals kantoren of winkels. Bovendien sluit het aan bij de groeiende trend van impact investing: fondsen kunnen bijdragen aan de ontwikkeling van toekomstbestendige en duurzame zorgvoorzieningen, wat zowel maatschappelijk als financieel rendement oplevert.
Sale & leaseback-constructies
Een populaire strategie is de sale & leaseback-constructie, waarbij zorgaanbieders hun vastgoed verkopen aan een vastgoedfonds en het vervolgens terughuren. Dit geeft zorgaanbieders liquiditeit, terwijl fondsen een langetermijnhuurcontract en stabiele cashflows verwerven. Deze constructies zijn met name aantrekkelijk voor vastgoedfondsen die zoeken naar veilige en langdurige investeringen.
Sectorale verdeling
Vastgoedfondsen zijn actief in verschillende segmenten van de zorgvastgoedmarkt:
- Seniorenwoningen en woonzorgcentra: Dit is het meest populaire segment, goed voor een groot deel van het investeringsvolume. Fondsen investeren in zowel nieuwe projecten als bestaande complexen.
- Extramurale zorgwoningen: Woningen waar zorg en wonen gecombineerd worden, vaak met ondersteuning van gemeenten en zorgaanbieders.
- Intramurale verpleeghuizen: Hoewel traditioneel het domein van institutionele beleggers, zien we ook hier toenemende interesse van vastgoedfondsen, met name in renovatie- en verduurzamingsprojecten.
- Nieuwbouw en ontwikkeling: Fondsen spelen een belangrijke rol in de financiering van nieuwbouw, waarbij zij vaak samenwerken met ontwikkelaars en zorgaanbieders om zorggeschikte woningen te realiseren.
Toekomst
De verwachting is dat het aandeel van vastgoedfondsen op de zorgvastgoedmarkt zal blijven groeien. Enkele trends die deze ontwikkeling ondersteunen:
Toenemend beschikbaar kapitaal: voor de periode 2026–2028 hebben marktpartijen volgens Capital Value gezamenlijk €13,9 miljard beschikbaar voor impact investing, waarvan een groot deel bestemd is voor zorgvastgoed. Het grootste deel van dit kapitaal komt van institutionele beleggers, maar vastgoedfondsen spelen een cruciale rol in de uitvoering en spreiding van deze investeringen.
Overheidsbeleid en samenwerking: gemeenten en de rijksoverheid stimuleren de bouw van zorggeschikte woningen, wat nieuwe investeringskansen creëert voor vastgoedfondsen. Daarnaast worden publiek-private samenwerkingen steeds vaker ingezet om de zorgvastgoedopgave te realiseren.
Technologische innovatie en duurzaamheid: fondsen investeren steeds vaker in duurzame en innovatieve zorgvastgoedprojecten, zoals energiezuinige gebouwen en ‘smart care’-concepten. Dit sluit aan bij de ambitie om de sector toekomstbestendig te maken en trekt nieuwe beleggers aan.
Alle nieuws artikelen