Blogs

  • Zorg en wonen in het bestemmingsplan

    Robert Rijpstra 21-01-2021 27 keer bekeken 0 reacties

    De planregels en de op de plankaart vermelde bestemming zijn beslissend voor het antwoord op de vraag of er sprake is van strijd met het bestemmingsplan. Een planregel moet letterlijk worden uitgelegd omwille van de rechtszekerheid. Bij het ontbreken van een definitie van een bepaling in de planregels kan aansluiting worden gezocht bij de definities van het begrip in andere wet- en regelgeving, dan wel het normale spraakgebruik. Bij het bepalen van het normale spraakgebruik zoekt de Raad van State aansluiting bij het Van Dale Groot Woordenboek van de Nederlandse taal. Deze systematiek kan in de praktijk tot uiteenlopende uitkomsten leiden onder meer bij woonvormen waarbij sprake is van een combinatie van wonen en zorg.

    Zaak Meesterwerk
    In een zaak die recent speelde bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) verhuurt zorginstelling Meesterwerk uit Zwolle acht zelfstandige wooneenheden aan cliënten met een begeleidingsvraag. In de huurovereenkomsten van Meesterwerk met de bewoners een koppeling is gemaakt tussen zorg en huur, waardoor de wooneenheden uitsluitend mogen worden gebruikt als woonruimte voor cliënten die begeleiding behoeven en daarvoor geïndiceerd zijn. De geboden begeleiding betreft ambulante begeleiding voor gemiddeld 10 uur per week. Daarnaast bezoekt een medewerker van Meesterwerk het pand wekelijks om te controleren hoe het gesteld was met de woonsituatie van de bewoners, waarbij bijvoorbeeld wordt gekeken of de bewoners voldoende boodschappen in huis hadden. Meesterwerk is gedurende 24 uur per dag bereikbaar om cliënten te helpen.

    Zorgwoning of zelfstandige bewoning?
    Op de gronden waarop de wooneenheden zijn gesitueerd in de binnenstad van Deventer. Hierop rust de bestemming “Wonen”. De doeleindenomschrijving bij deze bestemming maakt duidelijk waarvoor deze gronden (onder andere) gebruikt mogen worden: voor woningen en voor zorgwoningen indien daar een omgevingsvergunning afwijken voor is verleend. Meesterwerk en het college van burgemeester en wethouders verschillen van mening over de kwalificatie van de wooneenheden. Is er sprake van ‘gewone’ woningen of van zorgwoningen? Onder woning wordt verstaan:

     “een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van personen.”

    Het begrip zorgwoning is in de planregels eveneens gedefinieerd en luidt:

     “een woning voor de huisvestiging van bepaalde categorieën van de bevolking, zoals ouderen, jongeren, of  mensen met een beperking, waarbij de mate en de vorm van de geboden zorg en ondersteuning aan de bewoners dusdanig is dat niet langer gesproken kan worden van zelfstandige bewoning, maar die gezien de maatschappelijke ontwikkelingen en hun geringe ruimtelijke impact wel aanvaardbaar zijn in de woonomgeving”

    Is de mate en de vorm van de geboden zorg en ondersteuning door Meesterwerk dusdanig dat niet langer gesproken kan worden van zelfstandige bewoning? De ABRvS beantwoordt deze vraag bevestigend, gelet op het feit dat de bewoners een indicatie op grond van de Wet langdurige zorg (Wlz) hadden, uit de huurovereenkomsten blijkt dat sprake was van een koppeling tussen zorg en huur, de begeleiding ook was gericht op het controleren van de woonsituatie en dat Meesterwerk 24 uur per dag bereikbaar was.

    Het is op z’n zachtst gezegd opvallend dat de ABRvS mede in overweging neemt dat de bewoners een indicatie op grond van de Wlz hadden en er een koppeling is tussen zorg en huur om tot het oordeel te komen dat niet langer gesproken kan worden van zelfstandige bewoning. In eerdere uitspraken is juist geoordeeld dat hierdoor het karakter van de woonfunctie niet wordt ontnomen (vgl. ABRvS 15 oktober 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3705, ABRvS 14 november 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BY3083 en ABRvS 12 oktober 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BT7418).

    Nagenoeg zelfstandige bewoning
    Het is vaste rechtspraak van de Afdeling dat ook minder traditionele woonvormen zich verdragen met een woonbestemming, indien daarbij sprake is van nagenoeg zelfstandige bewoning. Uit de jurisprudentie blijkt dat onder andere de volgende omstandigheden kunnen bijdragen aan dit oordeel:

    • Er is geen sprake van permanente begeleiding (24-uurs) en/of therapeutische behandelingen (ABRvS 5 maart 2014, ECLI:NL:RVS:2014:736 en ABRvS 29 november 2006, ECLI:NL:RVS:2006:AZ3261);
    • Er is geen gemeenschappelijke ruimte waarin professionele dagbesteding plaatsvindt (vgl. ABRvS 15 oktober 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3705);
    • De woonfunctie is het hoofddoel van de bewoning, en niet de zorg/begeleiding (vgl. ABRvS 6 januari 2021, ECLI:NL:RVS:2021:8);
    • De begeleiding is er niet op gericht om de bewoners te leren zelfstandig te wonen (ABRvS 13 augustus 2008, ECLI:NL:RVS:2008:BD9982).

    De Afdeling bestuursrechtspraak kwam in een uitspraak van 12 oktober 2011 tot het oordeel dat er sprake is van nagenoeg zelfstandige bewoning en dat de relatie met de zorg te gering en te vrijblijvend is om aan het wonen het zelfstandige karakter te ontnemen. In die zaak kregen de bewoners 4 tot 6 uur per week individuele ondersteuning, waarvan een deel buiten de woning. In het pand vindt geen 24-uurs begeleiding plaats maar de bewoners kunnen wel contact opnemen met de begeleiders. Bovendien is er in de huurovereenkomst een koppeling gemaakt tussen zorg en huur. Deze omstandigheden lijken veel op de omstandigheden in de zaak van Meesterwerk.

    Wat maakt deze zaak anders?
    Waarom oordeelt de Afdeling in de zaak van Meesterwerk dan toch dat er geen sprake is van zelfstandige bewoning? Voornoemde vaste rechtspraak van de ABRvS - dat ook minder traditionele woonvormen zich verdragen met een woonbestemming indien daarbij sprake is van nagenoeg zelfstandige bewoning - is hier niet van toepassing. Anders dan in die rechtspraak is in de zaak van Meesterwerk in het bestemmingsplan expliciet een onderscheid gemaakt tussen een “woning” en een “zorgwoning”. Beide termen zijn gedefinieerd in de planregels. Om die reden is de inhoud van de definitie van een zorgwoning bepalend voor beantwoording van de vraag of een bepaald gebruik kan worden geduid als zorgwoning. Nu bovendien het woord “nagenoeg” in de definitie in de planregels ontbreekt mag er niet worden getoetst aan het criterium “nagenoeg zelfstandige bewoning”. Uit de planregels volgt vervolgens dat moet worden bekeken of de mate en de vorm van de door Meesterwerk geboden zorg en ondersteuning aan de bewoners dusdanig is dat niet langer gesproken kan worden van “zelfstandige bewoning”. Dat is iets anders dan “nagenoeg zelfstandige bewoning”.

    Wat betekent de uitspraak voor gemeenten en zorginstellingen?
    Als u planwetgever bent dan dient u goed na te denken over de gevolgen van het al dan niet opnemen van het woord “nagenoeg” in een definitie van zelfstandig wonen. Neemt u dit niet op, dan sluit u ook minder traditionele woonvormen uit van zelfstandige bewoning. Dat zal niet altijd de bedoeling zijn.

    Als u een zorginstelling bent die (bijvoorbeeld) scheiden van wonen en zorg toepast, dan dient u alert te zijn of de planregels van het vastgoed dat u in eigendom heeft of huurt een minder traditionele woonvorm met een (beperkte) zorgcomponent wel toestaat. Bij bestaand vastgoed zou u het vigerende bestemmingsplan kunnen controleren. Bij nieuw te ontwikkelen vastgoed of nieuwe bestemmingsplannen dient u een zienswijze in te dienen als het plan voorziet in een definitie die uw woonvorm niet dekt.

    Heeft u vragen over zorg en wonen in bestemmingsplannen of omgevingsvergunningen? Neem contact op met Robert Rijpstra (specialist Wonen en Zorg) of Jasper Molenaar (specialist Omgevingsrecht).

     

  • Wat is beter: zorgvastgoed kopen of huren?

    Rianka Bikker 26-11-2020 165 keer bekeken 0 reacties

    Op LinkedIn stelde ik de vraag:

    Wat is voor een zorgorganisatie beter: Panden in eigendom hebben, panden huren of juist een mix?

    Die mix brengt direct vragen met zich mee, want welke panden heb je dan in eigendom en welke niet? Deze vragen kom ik regelmatig tegen. Het antwoord verschilt per situatie en organisatie maar meestal ben/was ik een voorstander van eigendom. Naar aanleiding van een aantal interviews en gesprekken rondom dit onderwerp heb ik mijn bevindingen voor u op papier gezet.

    Wanneer kies je voor huur of eigendom?

    Er zijn veel redenen om te kiezen voor huur of eigendom. De belangrijkste factoren zijn:

    • beschikbaarheid van kapitaal: Heb je de financiële middelen om te kunnen investeren of kun je deze aantrekken?
    • Zijn beleggers geïnteresseerd? Zo ja: welke huurafspraken kun je maken én zijn deze passend voor jouw organisatie? 
    • Zijn er überhaupt grondposities/locaties voorhanden? Uit strategisch oogpunt kan het belangrijk zijn om je op een bepaalde locatie te vestigen waar de keus voor koop of huur afhangt van wat er voorhanden is.
    • Is je organisatie ingericht op het ontwikkelen/beheren van vastgoed?
    • Hoe zie je de toekomst van je volledige portefeuille of van een individueel pand? Wil je lang op één locatie blijven of heeft het object een functie voor een kortere termijn? Is de locatie in de Randstad, een andere grote stad, in of bij een krimpgebied?

    “Ik vind dat de kennis van het beheren van vastgoed sowieso in de zorgorganisatie zelf aanwezig moet zijn. Mede door de toenemende triple-net huurcontracten kan je niet meer zonder. Deze persoon verdient zichzelf ruimschoots terug als hij of zij het werk goed doet.”

    Een van de geïnterviewde zei over de afweging tussen huur of koop het volgende:

    “De daadwerkelijke keuze is in eerste instantie een voorkeurskeuze van de bestuurder of betreffende instelling en waar hun intrinsieke motivatie of hun voorkeur ligt. Als ze ze (negatieve) ervaringen met huur of eigendom hebben, bepaalt dat al met welke bril ze naar dit probleem of deze strategische afweging kijken.’’

    ‘’De tweede belangrijke factor is het type product dat je als zorginstelling hebt. Is het juist een product voor de highcare of juist een product dat gericht is op wonen. Hoe meer je naar wonen toegaat, hoe eerder je kiest voor huur.’’

    Dat laatste komt steeds meer voor: Zorgorganisaties huren het vastgoed met kenmerken van regulier wonen en de meer zorg-specifieke panden zijn in eigendom.

     Valkuilen van huren

    Een veelgehoord argument voor huren is dat het flexibel is. Dat kan waar zijn, afhankelijk van de gemaakte afspraken. Maar triple net-huurovereenkomsten voor 20 jaar zijn net zo flexibel als eigendom, misschien zelfs minder flexibel. Als we uitgaan van de bovenstaande situatie waarbij de panden die gehuurd worden ‘meer op wonen lijken’, zijn dit waarschijnlijk panden waar ook een koopmarkt voor is. In een huursituatie moet je (in de meeste gevallen) een afkoopsom betalen, wanneer je vroegtijdig de huurovereenkomst wilt ontbinden. De looptijd van de huurovereenkomst en de courantheid (gewildheid) van je pand is hierin de bepalende factor voor de flexibiliteit.

    Een rondgang langs diverse zorgorganisaties en een belegger leverde de volgende lijst op met wederzijdse aandachtspunten bij huur:  

    • Investeringskosten die niet in verhouding staan tot de opbrengsten/huurperiode.
    • Bij een langere huurperiode (15-20 jaar): Een pand huren dat (op termijn) niet meer aansluit op de doelgroep.
    • Langere huurperiode zonder de mogelijkheid tot aanpassen van de huur als de bekostiging/doelgroep wijzigt.
    • Geen duidelijke afspraken maken in de huurovereenkomst en de demarcatielijst, met name voor zorg-specifieke installaties.

    “Maak vooraf een krachtenveldanalyse. Een krachtenveldanalyse helpt om inzicht te krijgen in hoeveel invloed een partij heeft en welk belang ze hebben bij bepaalde uitkomsten.”

    Valkuilen bij vastgoed in eigendom

    Vastgoed in eigendom vraagt om een vastgoed-focus van de organisatie. Het is niet iets wat je ‘er even bij doet’.

    Een rondgang leverde de volgende lijst op van aandachtspunten bij vastgoed in eigendom:

    • Het vastgoed is niet goed gefinancierd waardoor financieringsvoorwaarden niet aansluiten op het gebruik van het pand of looptijd etc.
    • Het pand dat je in eigendom hebt, sluit na verloop van tijd niet meer aan op de doelgroep die op dat moment bediend moet worden waardoor investeren nodig is. Maar is daar budget en kennis voor? Kun je het pand laten aanpassen en kun je daar financiering voor aantrekken?
    • Het niet (tijdig) uitvoeren van het MeerJaren Onderhoudsplan (MJOP). Het pand gaat achteruit en de financiële risico’s stijgen. Slecht onderhoud betekent hogere onderhouds- en energiekosten op de lange termijn. Denk hierbij ook aan op tijd anticiperen op duurzaamheidsnormen.

    Samenwerking

    Als je wilt huren heb je een samenwerkingspartner nodig. Zorgorganisaties zoeken vaak in de eerste plaats de samenwerking met woningcorporaties en daarna met (lokale) beleggers. Een woningcorporatie heeft een langetermijnvisie en is lokaal vaak sterk. Een zorgorganisatie heeft in veel gevallen een specifieke voorkeur voor een plaats. In de huidige markt is het vinden van een locatie- of grondpositie, in de meeste gevallen, een van de grootste uitdagingen. Er zijn woningcorporaties met zorgervaring. Deze kennis van zorgvastgoed zie je ook bij een aantal landelijke beleggers. Lokale beleggers hebben dit weer minder waardoor er meer kennis uit de zorgorganisatie moet komen of extern moet worden ingehuurd.  

    De financiële kant

    Een financieel gezonde zorgorganisatie heeft de mogelijkheid om geld te lenen. De rente is momenteel laag. Langlopende rentestanden zullen in de zorgsector ergens tussen de 1-2% liggen en waarschijnlijk lager als er sprake is van een goed treasurybeleid. Beleggers kunnen tegen nog voordeligere rentestanden geld lenen. De huidige normatieve huisvestingscomponent (NHC) is gebaseerd op een hoger rentepercentage. De meningen zijn verdeeld of de hogere bouwkosten gedekt kunnen worden door de lagere rentestanden. Ik zie in de praktijk dat dit puzzelen is voor zorgorganisaties. Als het huidige NHC-niveau daalt, wat te verwachten is met het huidige beleid van de overheid, wordt het nog lastiger.

    Recent zijn over de hoogte van de NHC Kamervragen gesteld[1]. Aan minister Hugo de Jonge werd gevraagd: Is met de invoering van de NHC bereikt wat was beoogd? Zijn antwoord: “…Overigens is de constatering van de veldpartijen dat de zorginstellingen doorgaans verdienen op het bedrag dat zij krijgen voor de kapitaallasten. Dit geld gebruiken zij voor zorgverlening. Er is geen tendens van grote investeringen in vastgoed ten laste van de zorgcomponent. Het is juist andersom. Zo blijkt dit onder meer uit het Verantwoordingsdocument Prestaties en tarieven langdurige zorg, NZa, 18 oktober 2018 en een reactie van de Nederlandse beroepsorganisatie van accountants van 24 september 2020.”

    Een van de geïnterviewde merkte het volgende op over het niveau van de NHC: “Mijn beeld is dat de NHC (los van de lage rentestand) ontoereikend is voor nieuw vastgoed dat voldoet aan de huidige en toekomstige eisen en wensen. Wel zie je regelmatig een positief resultaat op ‘oud’ bestaand vastgoed. Echter voldoet dat bestaande vastgoed vaak niet aan de huidige (of toekomstige) eisen en wensen. “In theorie kan huren interessant zijn als een belegger voordeliger kan financieren. Ga je als zorgorganisatie zelf ontwikkelen, dan ligt het zwaartepunt van de aflossing en rentebetalingen veelal in het begin. De eerste jaren is het belangrijk dat er voldoende vermogen en liquiditeit is.”

    “Een mix van koop en huur is het meest gezonde model. Deze mix varieert per zorgorganisatie en wordt bepaald op basis van de bovengenoemde 5 bullets (zie: Wanneer kies je voor huur of eigendom). Er moet dan een gezonde balans ontstaan tussen lasten en risico.
    Geen eenvoudige materie!”

    Dus: Koop, huur of een mix?

    De overweging om te kiezen voor huur of koop hangt van zoveel factoren af, dat er helaas geen eenduidige conclusie is te geven. Bij de meeste zorgorganisaties zal het uitkomen op een mix. Om de beslissing te maken helpt het om de 5 punten in kaart te brengen zoals benoemd bij de paragraaf: Wanneer kies je voor huur of eigendom. Ook helpt het om als organisatie de vastgoedexploitatie scherp in beeld te hebben in combinatie met een visie op vastgoed in eigendom en huur.

    Een van de belangrijkste factoren voor zowel succesvol huren, kopen of ontwikkelen is de interne vastgoedorganisatie. Een oud-collega zei regelmatig: “Stenen an sich zijn niet gevaarlijk, degene die er mee werken wel.”
     

    Dit artikel is tot stand gekomen op basis van interviews met: Eric van Boekel - Manager Vastgoed -Dichterbij,  Jan Strating - Ontwikkelingsmanager en Acquisities – AIG Careconcepts, Ron van de Molengraft - Manager Vastgoed -Talis en Celisia Veluwenkamp-Jacobs – Vastgoedadviseur – Pro Persona.

     

    [1] Datum 3 november 2020, Commissiebrief Tweede Kamer inzake Verzoek om kapitaallastenbrief in de langdurige zorg

  • Taxeren in tijden van corona

    ProfielfotoKees Trimp 02-11-2020 95 keer bekeken 0 reacties

    Wat is een taxatierapport nog waard in tijden van crisis? Wat zegt de getaxeerde waarde over de transactieprijs? En hoe lang is een afgegeven waarde houdbaar? Allemaal vragen die regelmatig aan ons (Taxatie Instituut Zorgvastgoed) gesteld worden; de markt wil immers duidelijkheid en zekerheid. Op basis van onze rapporten wordt besloten tot aankoop of verkoop, wordt financiering verstrekt, wordt de vastgoedportefeuille gewaardeerd en de winstuitkering bepaald. Terecht worden er hoge eisen gesteld aan de taxateur en het taxatierapport. Maar de verwachting dat de taxateur de waarheid in pacht heeft is onjuist en toont aan dat de opdrachtgever het rapport nog al eens selectief leest en gebruikt.

    Het begrip ‘marktwaarde’ gaat uit van een transparante en goed functionerende markt van vraag en aanbod, en daarvan is vaak geen sprake. Dat geldt voor zorgvastgoed: een jonge markt met een beperkt aantal transacties, vaak zeer specifiek en exploitatie-gebonden. Nog sterker geldt het nu voor kantoren, horeca en andere sectoren die nu door de crisis worden getroffen. De afgegeven waarde is daarom ook niet meer dan een weloverwogen mening (advies) van de taxateur op één bepaald moment over een hypothetische transactie, maar het blijft een dagkoers die morgen kan dalen of stijgen.

    Daar komt bij dat taxateurs alleen kunnen teruggrijpen op transacties uit het verleden. Uiteraard kunnen trends (bijvoorbeeld een aantrekkende markt) meegewogen worden, maar een taxateur loopt letterlijk en figuurlijk achter de feiten aan en kan de toekomst niet voorspellen, zeker niet in tijden van corona. Professor Tom Berkhout verwoordt het bondig: “de huidige samenleving verwacht dat alles voorspelbaar en controleerbaar is. Zij ontvangt ongaarne de boodschap dat niets echt ooit zeker was, is of zal worden” (PropertyNL 22 oktober 2020).

    Tom Berkhout heeft overigens na de vorige crisis gepleit voor een andere manier van waarderen waarbij de waarde geabstraheerd wordt van de huidige prijsvorming. Ook daarin maakt hij duidelijk dat waarderen een subjectieve bezigheid is, een ‘snapshot’ van de markt. Hij voert daarom pleidooi voor het ‘economisch waarderen’ met aannames over toekomstige geldstromen en zoveel mogelijk op internationaal erkende normen en benchmarks. Belangrijk daarbij is de duurzaamheid, bestendigheid  van referenties, kapitalisatiepercentages, omzet en winstverwachting en de afgeleide EBITDA (Economisch Waarderen van vastgoed, NVM Business, november 2019).

    Deze benadering is nog niet van tafel en wordt op het Innovatiecongres van NVM Business op 26 november aanstaande verder uitgewerkt en toegelicht.

    Of dit soelaas biedt is echter maar zeer de vraag; wellicht kunnen kleine marktbewegingen hiermee opgevangen worden, maar de huidige crisis morrelt wel aan erg veel parameters, op de langere termijn en ook internationaal. Kunnen we ‘door de crisis heen kijken’? De taxateur heeft de waarheid niet in pacht en moet uit talloze afwegingen, informatiebronnen en (vaak tegenstrijdige) meningen één waarde destilleren. Belangrijker dan de getaxeerde waarde is daarom de visie van de taxateur en de onderbouwing van de waarde, waarbij het eindplaatje in euro’s in een breder kader wordt geplaatst.

    Taxeren in tijden van corona is een uitdaging voor de taxateur én de opdrachtgever. De opdrachtgever  moet vooraf goed nadenken over de uitvraag: door bijzondere uitgangspunten mee te geven kan de taxatie tevens een scenario-analyse bevatten. Ook dient hij het hele rapport te lezen en de gedachtegang van de taxateur kritisch te volgen. En mag hij de vrijheid nemen om er een eigen mening op na te houden.

Stichting Zorgvastgoed.nl  postadres Van Boshuizenstraat 12, 1083 BA Amsterdam  T 020-2101450  E info@zorgvastgoed.nl 

management en bestuur         privacy statement

Cookie-instellingen